Sumário: O arrendamento urbano, é uma questão controversa em Portugal. O seu actual regime tem gerado graves injustiças e iniquidades. E a Esquerda tem que o entender, até porque cruzadas ideológicas quanto aos arrendamentos vinculísticos não são necessariamente dirigidas contra o grande capital financeiro. Serão, na maioria dos casos, dirigidas contra cidadãos comuns, que pela fraca rentabilidade dos contratos de arrendamento, viram o seu património desvalorizar-se ao longo de décadas, em nome da concretização de uma política de habitação que incumbia ao Estado, e que este nunca logrou levar a cabo.
Mas tal argumento não significa que se deva apoiar uma reforma que em vez de regular, e de criar mecanismos que estanquem a especulação sem sacrifícios desproporcionados para proprietários, se limita a desregular a tornar o mercado de arrendamento numa verdadeira selva, onde a arbitrariedade dos senhorios irá imperar na fixação do valor das rendas e da duração dos contratos, criando uma nova precariedade nas classes mais desfavorecidas e nos inquilinos em geral.
O regime de arrendamento social, com a participação de privados aliciados com a diferenciação clara de regime fiscal aplicável é um meio de introduzir esse equilíbrio no mercado de arrendamento para habitação, cuja discussão continua entre o 8 e o 80!
I - O Regime do Arrendamento Urbano é uma questão controversa na sociedade portuguesa. Desde a I República que houve o cuidado de proteger os arrendatários e a estabilidade do vínculo arrendatício. Tais objectivos foram concretizados essencialmente por várias medidas de congelamento dos valores das rendas e pela garantia da transmissão do contrato de arrendamento.
No período do Estado Novo, Salazar,
e os seus Governos mantiveram esta prática, e após a Revolução de Abril, até
1980, por razões ideológicas se manteve e acentuou tal regime.
Apenas com os Governos da AD, em
1981, surgiriam os primeiros diplomas liberalizantes do mercado de
arrendamento, regulando-se os contratos de renda livre. A partir daí, com a Lei
n.º 46/85, de 20 de Setembro e com o Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de
Outubro, essa liberalização do arrendamento acentuou-se, designadamente com o
estabelecimento dos contratos de duração efectiva, finda a qual o senhorio
tinha o direito potestativo de por fim ao contrato sem qualquer fundamentação.
A razão de ser desta protecção do
vínculo arrendatício, bem como do congelamento das rendas prendeu-se,
essencialmente, com a necessidade de garantir habitação nos grandes meios
urbanos, num país ainda eminentemente rural e que começava a assistir ao êxodo
rural. Prevenia-se ainda, a especulação que poderia decorrer de um exponencial
aumento da procura nas duas grandes cidades portuguesas: Lisboa e Porto.
A protecção dos arrendatários e
das suas famílias era assim conseguida através da transmissão do contrato de
arrendamento, e da forte regulação do valor das rendas, conduzindo a alguma
relutância dos senhorios na celebração de novos arrendamentos, optando quase
sempre por contratos de duração efectiva, previstos a partir do Regime do
Arrendamento Urbano aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro. O
Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro oferece no seu preâmbulo uma
interessante sinopse histórica do regime do arrendamento urbano em Portugal,
cuja leitura vivamente se recomenda.
Em 2006, e após uma tentativa
frustrada de liberalizar radicalmente o mercado de arrendamento urbano proposta
pelo governo liderado por Santana Lopes, veio a ser aprovado o Novo Regime do
Arrendamento Urbano, já por proposta do governo de José Sócrates, pela Lei n.º6/2006, de de Janeiro.
Com o Novo Regime do Arrendamento
Urbano, passaram a ser regra os contratos de duração limitada e criaram-se
mecanismos de cessação dos contratos de arrendamento comercial, quando se
verifique trespasse ou alteração da titularidade da maioria do capital social
da arrendatária, bem como limitações à transmissão do arrendamento, visando
desta forma eliminar paulatinamente o regime especial dos arrendamentos
celebrados antes de 1990.
Por outro lado, com o Novo Regimedo Arrendamento Urbano foram simplificados os procedimentos de cessação do
contrato de arrendamento e estabelecidos mecanismos de actualização das rendas.
Este regime é, contudo, menos liberalizante do que o preconizado pelo governo
Santana Lopes.
No entanto, os contratos de
arrendamento anteriores ao Regime do Arrendamento Urbano aprovado em 1990
continuaram a reger-se, por normas específicas e de lata protecção dos
inquilinos, sendo certo que continuam, actualmente a representar 33% do total
dos contratos de arrendamento, segundo dados do Governo.
Com
a assinatura do memorando de entendimento com a Troika FMI/CE/BCE, em 2011, o
Governo de então e o PS, PSD e CDS resultou o seguinte: “Em particular, o plano de reforma irá introduzir
medidas destinadas a: i) ampliar as condições sob as quais a renegociação de arrendamento
residencial sem termo pode ocorrer, incluindo a limitação da possibilidade de transmissão
do contrato a parentes de primeiro grau; ii) introduzir um quadro para melhorar
o acesso das famílias à habitação, eliminando os mecanismos de controle de
rendas, tendo em conta os mais vulneráveis socialmente; iii) reduzir o aviso
prévio de rescisão de contratos de arrendamento para os senhorios, iv), prever
um procedimento extrajudicial de despejo por quebra de contrato, visando a
redução do tempo de despejo para três meses, e v) reforçar a utilização dos
procedimentos extrajudiciais existentes para os casos de partilha de bens
herdados.”.
O Programa
do Governo Constitucional prevê:
“-
Implementação de um mecanismo extrajudicial de despejo do arrendatário em caso
de incumprimento do contrato de arrendamento, nomeadamente em caso de falta de
pagamento de rendas;
-
Introdução de um mecanismo de actualização de renda (dependente das condições
de habitabilidade do imóvel), que permita a sua convergência para valores mais
actualizados, desenhado numa lógica de negociação privada entre senhorio e
arrendatário (acompanhado da estipulação de regras de protecção social);
-
Ponderação da revisão da prorrogação legal forçada dos contratos num horizonte
de 15 anos (acompanhada da estipulação de regras de protecção social);
-
Limitação dos casos de transmissão por morte do contrato de arrendamento para
habitação;
-
Reforço da liberdade contratual entre as partes na celebração dos contratos de
arrendamento.”
O Governo, na execução do
memorando de entendimento e do seu programa de Governo apresentou as Propostas
de Lei n.º 24/XII, 38/XII e 47/XII, visando, respectivamente proceder à revisão
do regime jurídico da reabilitação urbana, à revisão do Novo Regime do Arrendamento Urbano e à alteração do regime jurídico das obras obras
em prédios arrendados
Estas iniciativas legislativas,
no que tange ao arrendamento urbano, traduzem-se na proposta de liberalização
do mercado de arrendamento, como só havia sido proposta em 2005 no Governo
Santana Lopes, indo muito além do preconizado pelo memorando de entendimento:
a)
Fim, a prazo dos contratos vinculísticos;
b)
Renegociação das rendas, numa base negocial
entre senhorio e inquilino;
c)
Restrições ao direito à transmissão do
arrendamento;
d)
Fim do prazo mínimo para contrato de arrendamento
(5 anos), e estabelecimento de um prazo supletivo mais curto (no arrendamento
para habitação passa de 5 para 2 anos);
e)
Simplificação e desjuridiscionalização dos
despejos.
II – Os vários regimes jurídicos
do arrendamento urbano vigentes até ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, de
2006, foram o assumir claro por parte do Estado do desenvolvimento de uma
política de habitação suportada pelos senhorios.
Com efeito, os vários
congelamentos de renda que se fizeram sentir em várias ocasiões, a par de uma
forte protecção dos inquilinos, quer fosse através do carácter vinculístico dos
contratos e das amplas possibilidades de transmissão dos arrendamentos, quer
fosse pela estrita jurisdicionalização dos despejos.
Por outro lado, crescente acesso
à aquisição de habitação própria, conseguido de forma esmagadora à custa da
concessão generosa de crédito bancário, levou muitos dos inquilinos a
afastarem-se do mercado de arrendamento, que desta forma ficou também
secundarizado.
Toda esta realidade constituiu um
mercado de arrendamento frágil, marcado por um forte receio e desconfiança dos
senhorios, e do lado dos inquilinos, por uma preferência pela aquisição de
habitação própria.
Acresce que o valor baixo das rendas
contribuiu igualmente para uma degradação de parte do parque habitacional,
verificando-se que muitos dos inquilinos dos contratos de rendas antigas vivem
em condições muito precárias.
No que ao arrendamento urbano
para habitação diz respeito, a multiplicidade de mecanismos de transmissão do
contrato de arrendamento conduziu à eternização de muitos contratos
vinculísticos, com rendas muito baixas, sempre em prejuízo do senhorio, e sem
que a essa transmissão estivesse necessariamente associada um verdadeira
necessidade de habitação do beneficiário da transmissão do arrendamento.
Já quanto ao arrendamento
comercial, até à vigência do Novo Regime do Arrendamento Urbano, se viveu uma verdadeira
especulação com os contratos vinculísticos, verificando-se o pagamento de
quantias verdadeiramente exorbitantes em troca de um contrato de renda baixa,
colocando o senhorio em posições de verdadeira impotência perante resgates de
valor elevado, em exclusivo benefício do inquilino (para não falar no habilidoso
esquema da alienação do capital social do inquilino, quando se tratasse de sociedade
comercial, em que o senhorio nem gozava sequer do direito de preferência).
Assim, não é de estranhar que a
morte anunciada dos contratos vinculísticos (essencialmente os celebrados antes
de 1990) não cause um especial clamor de revolta social, atenta a existência
muitas gritantes injustiças associadas aos mesmos, desde logo no valor das
rendas.
Por muito que a Esquerda pretenda
fazer valer que o fim dos contratos vinculísticos, ou a actualização de renda
que se lhe encontra associado, é injusto, a verdade é que tal argumento não
colhe, atentos os factos por demais evidentes: valores de rendas ridiculamente
baixos, que inviabilizam qualquer rentabilidade do património ou do
investimento que nele se faça, ou transmissões abusivas de arrendamento, que
despojam o proprietário de todo o efeito útil da sua propriedade e convertem os
inquilinos numa espécie de enfiteutas, isto é quase proprietários dos imóveis,
em troca de renda irrisória.
Agora, teremos de reconhecer que
a situação social de muitos dos inquilinos que ainda vivem em contratos
vinculísticos, e/ou com rendas baixas se tornará muito complicada, caso a
Proposta de Lei do Governo para a Revisão do Novo Regime do Arrendamento Urbano
vingue.
Com efeito, este não é o momento
mais aconselhado para uma reforma deste tipo, atendendo ás dificuldades dos
mais carenciados, e atenta o espartilho financeiro que dificultará uma resposta
efectiva do Estado para esses problemas. Ainda considerados devem ser os mais
idosos, inquilinos maioritários neste tipo de contratos, a quem a mudança de
casa poderá causar grandes incómodos até do foro psicológico.
Mas também não podemos olvidar
que assumir um claro não a esta reforma significa continuar a transferir o ónus
de garantir o Direito à Habitação, cuja protecção compete ao Estado, nos termos
da Constituição, para privados, pelo simples facto de, muitas vezes sem
intervenção sua, serem proprietários de imóveis em que vigoram contratos de
arrendamento vinculísticos e/ou de rendas baixas!
Em vez da pura e simples negação
deste cenário, melhor seria para a Esquerda encontrar uma solução alternativa,
que poderia passar pela manutenção do caracter vinculístico dos contratos de
arrendamento para habitação, sem direito à transmissão dos mesmos, quando
cumulativamente o inquilino:
a)
Não possuísse qualquer casa de habitação no
concelho de localização do locado, ou nos concelhos limítrofes, nos casos de
Lisboa e Porto;
b)
Não possuísse o agregado familiar do inquilino
rendimentos superiores a dois salários mínimos nacionais.
Nestes casos a actualização da
renda anual deveria estar limitada a, no máximo, 4% do valor da avaliação do
prédio para efeitos de IMI, e o aumento deveria ser progressivo ao longo de 10
anos, isentando-se para o efeito o proprietário de IMI e fixando-se que os
rendimentos desse arrendamento deveriam merecer um tratamento fiscal mais
favorável - por exemplo com tributação autónoma das rendas em sede de IRS a taxa
inferior a 15%, repartindo-se assim os encargos entre o Estado (que no fundo
beneficia do desenvolvimento da sua política de habitação à custa dos
proprietários) e os senhorios.
A restrição à transmissão do
direito ao arrendamento apenas tem especial relevância para os contratos
vinculísticos. A sua extinção, permite encarar sem reservas de grande
significado a manutenção do regime de transmissão do direito ao arrendamento,
pelo que se afigura aconselhável a sua manutenção para todos os contratos, com
excepção dos contratos vinculísticos.
III – A duração dos contratos de
arrendamento para habitação constantes na Proposta de Lei do Governo merecem
total censura. Aqui sim, estamos perante uma liberalização selvagem, que pode
potenciar a especulação no mercado de arrendamento.
Na verdade, a escolha de uma
habitação é vista pela generalidade das pessoas como uma escolha perene,
incompatível com uma curta duração, e por isso se justifica, ao menos, a
manutenção de um prazo de duração, em favor do inquilino, de pelo menos 5 anos,
como actualmente se encontra previsto no artigo 1095.º, n.º 2 do Código Civil.
O teor da Proposta de Lei do
Governo, que põe fim à duração mínima do contrato de arrendamento para
habitação, e na ausência da estipulação de prazo fixa como prazo supletivo o
prazo de 2 anos, é inaceitável e irá inevitavelmente traduzir-se em abusos
sobre os inquilinos.
Por esta via, se atingirá uma
precarização do inquilinato, que ficará assim vulnerável às bolhas
especulativas e aos humores financeiros dos senhorios, estando sempre em prazos
curtos sujeito a ficar sem habitação.
Aqui sim, reside a verdadeira
injustiça da Proposta de Lei do Governo, com a liberalização selvática do
mercado de arrendamento, à custa da parte que num contrato de duração
determinada é, sem sombra de dúvida, muito mais vulnerável: o inquilino.
IV- A desjuridiscionalização dos
despejos, prevista na Proposta de Lei do Governo, e igualmente defendida no
Projecto de Lei n.º 144/XII, do PS, é uma via errada para a agilização destes
procedimentos.
O arrendamento é uma via de
garantir o exercício de um direito fundamental, o Direito à Habitação, e os
riscos da ausência de controlo judicial, particularmente quendo estejam em
causa pessoas de menores recursos económicos, poderá por em causa essa fruição
do Direito à Habitação constitucionalmente previsto.
A resposta do sistema judicial
tem sido ineficiente, mas tal não legitima a diminuição das garantias geradas
pela sua intervenção. Tais propostas parecem inspiradas na nefasta máxima “os
fins justificam os meios”.
Em alternativa, e atenta a importância
económica do arrendamento, seria preferível a atribuição do caracter urgente ao
processo de despejo, ou a criação de unidades judiciais especializadas em
arrendamento, dotadas de meios para a sua eficácia.
Esta proposta é quase como se
para prevenir o crime se admitissem milícias populares, face à ausência de eficiência
do aparelho coercivo do Estado, ou se se admitisse que o processo executivo
corresse sem intervenção do tribunal, atentas as demoras da acção executiva…
V – O combate á especulação no
mercado de arrendamento, considerando o actual quadro de liberalização do arrendamento,
o quadro económico de retracção na concessão de crédito à habitação, e num
momento em que milhares de portugueses perdem as suas casas em processos de
execução de empréstimos bancários, tem de ser uma prioridade.
O Bloco de Esquerda, através do
Projecto de Lei n.º 170/XII aponta um caminho interessante: a criação de bolsas
de arrendamento, geridas pelas Câmaras Municipais, constituídas pelos prédios considerados
devolutos.
Esta ideia apenas peca por ser
redutora! Esta ideia deveria estar integrada no âmbito de um Regime do
Arrendamento Social, que apesar de há mais de 20 anos prometido, nunca viu a
luz do dia, cujo objecto seriam contratos de arrendamento de imóveis do Estado
e demais entes públicos, dos imóveis construídos para habitação social e dos
imóveis que os privados disponibilizassem, com rendas controladas e que não
superassem, em valor anual, 4% do valor de avaliação do imóvel.
Para incentivo da inscrição de
prédios privados neste banco de arrendamento, tais prédios deviam estar
sujeitos a taxas especiais de IMI, fixando-se ainda que os rendimentos desse
arrendamento deveriam merecer um tratamento fiscal mais favorável - por exemplo
com tributação autónoma das rendas em sede de IRS a taxa inferior a 10%.
Por outro lado, é de repudiar o anúncio
da possibilidade de as rendas do mercado geral sejam tributadas autonomamente,
com taxas liberatórias, em vez de estarem englobadas no rendimento, como
sugeriu a Ministra Assunção Cristas.
Em primeiro lugar, porque tal só
seria aceitável se a taxa liberatória, sem prejuízo de eventual englobamento,
fosse a taxa máxima de IRS, por forma a evitar tributações mais vantajosas dos
rendimentos de capital relativamente aos rendimentos do trabalho (mas essa é
uma discussão mais profunda).
Em segundo lugar para também por esta via
regular o mercado, evitando que se possa tornar mais atractivo fiscalmente
optar por rendas especulativas, por comparação com a possibilidade de optar
pelo banco de arrendamento.
Em terceiro lugar porque
liberalizadas as rendas, bem como a duração do arrendamento, os sacrifícios que
possam ser efectuados pelos proprietários na prossecução do Direito á habitação
deixam de merecer um tratamento fiscal favorável.
De igual forma, a inscrição dos
prédios devolutos deveria ser voluntária penalizando-se fiscalmente em sede de
IMI a sua não inscrição, após a verificação dessa condição em 3 anos seguidos (atendendo
a que podem estar momentaneamente devolutos por conveniência pessoal e legítima
dos proprietários). Aliás, em relação ao banco público de terras para arrendamento,
que o Bloco propôs no Projecto de Lei n.º 151/XII, a solução esta a solução
apontada, e não a integração obrigatória dos prédios ao abandono no banco de
terras…
Uma última nota quanto à fixação
das taxas de IMI para os prédios devolutos: as mesmas constituem receita dos
Municípios, que arrecadam a totalidade das receitas. Ora, considerando ainda
que a habitação é também uma atribuição dos Municípios, seria preferível
preservar a autonomia local, fixando um intervalo para que os Municípios fixem
taxas agravadas para os prédios devolutos, ou até mesmo mantendo a situação
actual, ao contrário do que propõe o Bloco de Esquerda que propõe uma taxa
fixa.
VI – A questão do arrendamento,
conforme já aqui se disse, é uma questão controversa em Portugal, e o actual
regime tem gerado graves injustiças e iniquidades. E a Esquerda tem que o
entender, até porque cruzadas ideológicas quanto aos arrendamentos
vinculísticos não são necessariamente dirigidas contra o grande capital
financeiro. Serão, na maioria dos casos, dirigidas contra cidadãos comuns, que
pela fraca rentabilidade dos contratos de arrendamento, viram o seu património
desvalorizar-se ao longo de décadas, em nome da concretização de uma política
de habitação que incumbia ao Estado, e que este nunca logrou levar a cabo.
Mas tal argumento não significa
que se deva apoiar uma reforma que em vez de regular, e de criar mecanismos que
estanquem a especulação sem sacrifícios desproporcionados para proprietários,
se limita a desregular a tornar o mercado de arrendamento numa verdadeira selva,
onde a arbitrariedade dos senhorios irá imperar na fixação do valor das rendas
e da duração dos contratos, criando uma nova precariedade nas classes mais
desfavorecidas e nos inquilinos em geral.
O regime de arrendamento social,
com a participação de privados aliciados com a diferenciação clara de regime
fiscal aplicável é um meio de introduzir esse equilíbrio no mercado de
arrendamento para habitação, cuja discussão continua entre o 8 e o 80!
Ventosa, 14 de Fevereiro de 2012Rui Costa
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